Valoryze — Analyse de rentabilité immobilière

Wallonie & Bruxelles Calculs en direct 100 % privé

Deux outils indépendants pour trancher avant d'acheter : détention locative & achat-revente.

1Bien & acquisition

Région du bien pilote droits d'enregistrement & précompte

Résidence principale — abattement Bruxelles · exonère la 1ʳᵉ tranche des droits

Surface nette (m²)

Prix d'achat

Commission d'agent

Droits d'enregistrement auto · 12,5% du prix—

Honoraires notaire (achat) auto · barème 2026, TVA 21% incluse—

Frais de recherche & divers auto · modifiable dans Paramètres—

Frais d'acte de crédit / hypoth. auto · sur le montant emprunté—

Frais de dossier bancaire

Frais d'expertise bancaire

Travaux facturés par entrepreneur

Aménagement

Durée des travaux (mois)

Valeur estimée après travaux

Coût total de l'investissement—

Prix au m²—

2Financement

Montant total emprunté

Apport personnel

Part classique / bullet100% / 0%

Taux crédit classique%

Taux crédit bullet%

Durée du crédit (ans)

Différé de capital ?

Durée du différé (mois)

Prime annuelle ASRD sur l'emprunt total

Tranches de libération

Reconstitution part bullet ?

Versement mensuel reconstitution

Mensualité pendant le différé intérêts + ASRD—

Mensualité après le différé capital + intérêts + ASRD—

3Exploitation & charges

Loyer mensuel global (hors charges)

Vacance locative annuelle%

Charges annuelles propriétaire (un champ vide = 0)

Assurance incendie abandon de recours inclus

Internet + frais de ménage

Charges de copropriété

Frais de gérance 6–8% des loyers%

Assurance loyers impayés 2–4%%

Provision CAPEX ?

CAPEX % du loyer annuel%

Précompte immobilier auto · calcul détaillé ci-dessous—

Centimes additionnels provinciaux de votre extrait de rôle

Centimes additionnels communaux de votre extrait de rôle

Total charges annuelles—

Total charges mensuelles—

4Fiscalité (IPP)

Les étiquettes à valider = valeurs fiscales que je n'ai pas pu confirmer auprès d'une source officielle. À faire vérifier par ton notaire / comptable, puis à ajuster dans l'onglet Paramètres. Le simulateur fonctionne avec les valeurs par défaut en attendant.

Revenu cadastral non indexé

Taux marginal IPP à valider%

Additionnels communaux (domicile) à valider%

IPP annuel estimé base RC × coeff × 1,4 · sans déduction d'intérêts—

Aucune déduction des intérêts d'emprunt (loi 18/12/2025, art. 14 CIR 92). C'est le droit applicable aujourd'hui.

Scénario hypothétique : annulation du recours SNPC réactive la déduction — hors résultat principal

Sensibilité — TRI à 10 ans

Lignes = prix d'achat (−10% → +10%) · colonnes = budget travaux (0% → +25%).

Verdict — ce dossier vaut-il la peine ?

Rendement brut global

—

loyers / coût total · ≥7%

Rendement net

—

(loyers − charges) / coût total

Cashflow mensuel · après impôts

—

Où part le loyer chaque mois

Le rendement brut ignore les charges, le rendement net les déduit (mais pas le crédit), et le cashflow est ce qui reste réellement en poche une fois le crédit payé. Un bon dossier a tout au vert.

Phases & trésorerie réelle

Cashflow / mois — chantier

—

intérêts + ASRD + charges, aucun loyer

Cashflow / mois — différé

—

loyer perçu, capital non amorti

Besoin de trésorerie max

—

le vrai cash à mobiliser

Apport encodé

—

≠ besoin de trésorerie

Pendant les travaux vous payez sans loyer : ce trou de trésorerie, souvent oublié, est le vrai montant à avoir de côté.

Trésorerie cumulée sur 15 ans

Le point rouge marque le creux : le cash maximum à avoir mobilisé. La courbe repasse au-dessus de zéro quand le projet a remboursé votre mise de départ.

Coût du crédit — le prix du cashflow

Mensualité moyenne — chantier	—
Mensualité — pendant le différé	—
Mensualité — après le différé	—
Coût total du crédit intérêts + ASRD	—

Augmenter la part bullet ou allonger le différé améliore le cashflow, mais réduit le capital remboursé et augmente le coût du crédit. Bougez le curseur : les trois bougent ensemble.

Projection patrimoniale

Ce que le bien apporte	5 ans	10 ans	15 ans
Cashflow — chantier (négatif)
Cashflow — pendant le différé
Cashflow — après le différé
Capital remboursé
Plus-value directe après travaux
Plus-value latente (2%/an)
TOTAL patrimonial
soit par mois
TRI sur fonds propres
Valeur estimée du bien à titre informatif

Appréciation annuelle (plus-value latente)%

TOTAL brut de frais de vente et de fiscalité de plus-value — c'est un indicateur patrimonial, pas un produit de cession net.

TRI (taux de rendement interne) : le rendement annuel moyen de l'argent que tu as réellement mis (ton apport), en tenant compte de tous les flux dans le temps — cashflows mensuels + revente estimée. Il permet de comparer ce projet à n'importe quel autre placement exprimé en % par an. Ex. : un TRI de 12% ≈ un placement qui rapporterait 12%/an.

Rendement du capital investi à titre informatif · réflexion

À l'horizon	1 an	5 ans	10 ans	15 ans	20 ans
Loyers − charges − intérêts revenu net de l'année
Capital immobilisé apport + capital remb. + P/V latente
Rendement du capital

Ce que rapporte le bien sur une année donnée, divisé par le capital immobilisé dedans à ce moment-là. Le revenu annuel est à peu près stable, alors que le capital immobilisé gonfle chaque année (capital remboursé + plus-value) : le rendement baisse donc mécaniquement avec le temps. C'est tout l'intérêt de l'indicateur — il montre si ce capital dormant reste compétitif face à un placement alternatif. Différent du TRI, qui mesure la performance depuis le départ. Ni une alerte ni une reco d'achat/vente : à lire dans ton contexte (sécurité vs performance).

Hypothèse du modèle : loyers non indexés. Dans la réalité l'indexation annuelle atténue un peu la baisse.

Marges de sécurité

Loyer minimum (cashflow nul)

—

après impôts, en croisière

Vacance max supportable

—

avant cashflow négatif

Si votre loyer réel est bien au-dessus du loyer minimum, le dossier encaisse les imprévus.

Sensibilité — cashflow mensuel après impôts

Lignes = taux bancaire (−1 → +2 pts) · colonnes = loyer (−15% → +10%). favorable · défavorable.

1Acquisition

Vous achetez en tant que

Région du bien

Prix d'achat

Commission d'agent (achat)

Droits d'enregistrement auto—

Frais de notaire estimation—

Frais de notaire réels si connus · remplace l'estimation

Coût total d'acquisition—

2Travaux & frais techniques

Travaux par entrepreneur sur facture

Travaux faits soi-même matériaux, main-d'œuvre propre

Architecte % du budget travaux%

Ingénieur en stabilité

Géomètre

Acte de base si division en lots

Imprévus de chantier conseillé : 5 à 10 % des travaux

Coût total travaux—

Coût total du projet—

3Revente & calendrier

Nombre de lots vendus 1 = vente en bloc

Prix de vente par lot

Prix de vente total—

Durée des travaux permis, chantier, réceptionmois

Délai de vente jusqu'à la signaturemois

Durée totale de l'opération—

Commission d'agence hors TVA · TVA ajoutée%

Frais de vente PEB, électricité, sol, mainlevée

4Financement

Financement par crédit

Part financée % du coût du projet%

Taux d'intérêt du crédit%

Versement du crédit

Montant emprunté ——

Apport fonds propres—

5Frais de portage

Précompte immobilier par an

Assurance par an

Eau, gaz, électricité par mois

Autres frais par mois · syndic, taxe d'inoccupation

Intérêts du crédit intercalaires—

Total portage intérêts + frais courants—

6Fiscalité du particulier à valider

Frais d'achat déductibles

Majoration 5 %/an calculée sur

Additionnels communaux%

Revente avant 5 ans : plus-value taxée à 16,5 %. Seuls les travaux d'entrepreneur sont déductibles.

Verdict de l'opération

Marge brute

—

recette − coût total du projet

Gain net

—

après portage, agence et impôt

Rendement annuel (TRI)

—

sur l'argent que vous engagez

Cash à mobiliser

—

apport + frais en cours

La marge brute est le chiffre « sur le papier ». Visez au moins 25 % : le temps et les imprévus la grignotent.

Du papier à la réalité

Le temps, votre pire ennemi

Gain net selon la durée (lignes) et la hausse du taux (colonnes). Chaque mois de retard coûte.

Résultat de l'opération

Impôt

Aucun projet enregistré

Encodez un projet dans Détention locative ou Achat / revente, puis cliquez sur Enregistrer pour le retrouver ici.

Paramètres fiscaux

Paramètre	Valeur	Statut
Droits d'enregistrement — Wallonie (invest.)	%	à valider
Droits d'enregistrement — Bruxelles (invest.)	%	à valider
Droits réduits marchand de biens — Wallonie	%	à valider
Droits réduits marchand de biens — Bruxelles	%	à valider
Abattement Bruxelles — 1ʳᵉ tranche exonérée résidence principale	€	à valider
Abattement Bruxelles — plafond prix	€	à valider
Coefficient d'indexation du RC fédéral		à valider
Taux précompte de base — Wallonie	%	à valider
Taux précompte de base — Bruxelles	%	à valider
Multiplicateur base IPP		à valider
TVA sur honoraires notaire	%	confirmé
Frais de recherche/divers (achat)	€	estim.
Frais divers (acte crédit)	€	estim.
Déductibilité intérêts revenus immo	Supprimée	confirmé
Taux plus-value immeuble bâti	%	à valider
Délai détention → exonération (ans)		à valider
Restitution droits : délai (ans)		à valider
Forfait frais d'acquisition	%	à valider

Ces valeurs reprennent le modèle actuel, non confirmées. À vérifier auprès d'un notaire / comptable avant décision.

Wallonie vs Bruxelles — pour un bien d'investissement, les deux régions appliquent aujourd'hui les mêmes taux : 12,5% de droits (l'abattement bruxellois de 200 000 € ne vaut que pour la résidence principale) et 1,25% de précompte de base. La seule différence pratique : à Bruxelles, les additionnels précompte sont ceux de l'agglomération (et non provinciaux), à saisir depuis ton extrait de rôle. Les cases par région ci-dessus sont là pour rester correct si un jour les taux divergent.

La sauvegarde est locale à ce navigateur / cet appareil : tes réglages restent mémorisés même après fermeture. Les personnes à qui tu partages le lien voient les valeurs par défaut (chacune peut sauvegarder les siennes).

Une idée, une erreur de calcul, un champ manquant ? Dites-le, ça alimente directement les prochaines versions.

Barème honoraires notaire (2026)

Barème légal dégressif appliqué au montant. Source : Fédération du Notariat / notaire.be (màj 01/01/2026), relayé par ImmoAnalyse.be. Indicatif — le décompte réel du notaire fait foi.

Tranche du montant	Taux
0 – 7 500 €	4,56%
7 500 – 17 500 €	2,85%
17 500 – 30 000 €	2,28%
30 000 – 45 495 €	1,71%
45 495 – 64 095 €	1,14%
64 095 – 250 095 €	0,57%
> 250 095 €	0,057%

Frais d'acte de crédit = 1,10% (droit d'inscription hypothécaire, sur montant +10% d'accessoires) + 0,30% (droit d'hypothèque) + honoraires barème + TVA + frais divers. ≈ 2–3% du montant emprunté.

Précompte / communes : je n'ai pas de source fiable pour les centimes additionnels commune par commune. Ils sont donc à saisir manuellement depuis votre avertissement-extrait de rôle (SPF Finances) ou le site de la commune. Les valeurs par défaut sont de simples exemples.

Avertissement important

Valoryze est un outil d'aide à la décision, pas un conseil.

Il ne constitue en aucun cas un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, juridique ou comptable, et n'est pas fourni par un conseiller agréé. Il ne remplace pas l'avis d'un professionnel.

Les résultats reposent uniquement sur les hypothèses que vous saisissez et sur des paramètres fiscaux non certifiés. Les valeurs marquées à valider doivent impérativement être vérifiées auprès de votre comptable, notaire ou conseiller fiscal avant toute décision d'achat, de financement ou de vente.

Aucune garantie n'est donnée quant à l'exactitude, l'exhaustivité ou l'actualité des calculs et des règles fiscales appliquées. L'auteur décline toute responsabilité quant aux décisions prises sur la base de cet outil ou des documents qu'il génère.

Vos données restent dans votre navigateur : rien n'est transmis à un serveur, sauf si vous envoyez volontairement un message via le formulaire de retour.

ℹ Notice & hypothèses

Aide à la décision avant achat. Aucun suivi du réel, aucune comparaison avec d'autres placements. Les deux outils sont totalement indépendants et ne partagent aucune donnée.

Calculé automatiquement À saisir À valider

Hypothèses cadres

Wallonie & Bruxelles-Capitale · personne physique · location nue à des particuliers (RC indexé × 1,4).
Un seul loyer global pour le projet ; pas de PEB, pas d'indexation, pas de retard de chantier.
Pas de TVA à la revente, pas de gestion du risque de requalification.
Aucune déduction des intérêts d'emprunt dans l'IPP (loi 18/12/2025).
Libération des fonds (travaux) : 30% début, 30% à 4/8, 30% à 6/8, 10% en fin. Intérêts intercalaires payés mensuellement sur le capital libéré.

Paramètres fiscaux = modèle actuel, non validé (juillet 2026). Tout ce qui est marqué à valider doit être confirmé avant toute décision.

Outil 1 — Détention locative